一宮市の不動産売却や空き家の相談は株式会社PTアイランド

実家を売却したくって
一括査定サイトで依頼し
一番高額の査定をしてくれた会社に売却を依頼しました。
が、
ぜんぜん売れません。。

こんな話をよく聞きます。

これは当然の結果なんです。

なぜなら、
よほどの人気エリアでもない限り
相場価格以上ではなかなか売れないのが実情です。
エリアがよくても
やはり相場から離れた高額な価格ではなかなか売れないでしょう。

ではなぜ売れないのが分かっていて、
査定業者は高額査定をするのでしょうか。

答えは簡単です。
業者は物件の売却の仲介に入りたいだけです。

不動産会社によっては、専任媒介契約をとるために高額な査定価格を提示する会社があります。
その不動産会社が買ってくれるのであれば問題ないのですが、一般市場で売りに出す価格が高額になるだけです。
専任媒介契約をしてしまった以上は３か月間は他の不動産会社に依頼することができません。

物件がその価格で売却が難しいことは百も承知です。
媒介契約期限の３か月が切れるか切れないうちに
”なかなか売れないですね。”
”もう少し価格を下げましょう。”
これの繰り返しになるでしょう。
こうなることは最初から目に見えています。

場合によっては
”リフォームしましょう。”
といったことになるケースもある様です。

そうこうしているうちに
物件の劣化が進みます。
時間が経過します。
維持のための経費を浪費します。


ではどうすれば良かったのか、
はじめから　
相場価格程度で売りに出せば良かった
というのが一番の正しい答えだと思います。

その通りです。
元々居住用の家に対して固定資産税が１／６になるという特例で固定資産税が抑えられています。
ですので、放置して近所にも迷惑がかかる様な状態になると特定空き家に指定され１／６の特例が受けられなくなります。つまり６倍になるということです。

ですので、使わなくなった空き家はなるべく早めに他の方にお譲りするのが得策です。
当社でも、他の方にお譲り（販売・譲渡）するお手伝いをさせて頂いています。お気軽にご相談ください。

路線価とは？

一般的に相続税路線価のことを言います。
おおむね市街化区域の路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位表示）のこと。路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。
国税庁が定め、相続税や贈与税の基準となります。

なお、路線価が定められていない地域については、その市区町村の「評価倍率表」を参照します。

ちなみに、固定資産税においても路線毎の価格を設定していますので混同しない様に注意が必要です。

一物四価とは？

ひとつの土地に対して
４つの価格が存在することをいいます。

①実勢価格・・・・・・おおよそ市場で取引される価格
　　　　　　　　　　　価格決定：市場（当事者）
②公示価格・・・・・・おおよそ公共事業用地を取得する時の基準価格
　　　　　　　　　　　価格決定：国土交通省
③相続税評価額・・・・相続税や贈与税の基準となる価格
　　　　　　　　　　　価格決定：国税庁
④固定資産税評価額・・固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算出基準
　　　　　　　　　　　価格決定：各市町村

価格分布は公示地価を１００％とした時に
おおよそ下記程度になります。
①約７０～１２０％程度
②１００％
③約８０％
④約７０％

　基準日　　　　／公表時期
①　－　　　　　／　－
②毎年１月１日　／３月
③毎年１月１日　／７月
④３年毎１月１日／３～４月

媒介（仲介）契約の種類

媒介（仲介）契約の種類は３つ
①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任契約

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①一般媒介契約
契約期間：　　　一般的に３ヵ月
複数社との契約：可能
依頼主報告義務：なし
自己発見取引：　可能
レインズ登録：　義務なし

②専任媒介契約
契約期間：　　　３ヵ月
複数社との契約：不可
依頼主報告義務：２週間に１回以上
自己発見取引：　可能
レインズ登録：　７日以内

③専属専任契約
契約期間：　　　３ヵ月
複数社との契約：不可
依頼主報告義務：１週間に１回以上
自己発見取引：　不可
レインズ登録：　５日以内
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①一般媒介契約
　【メリット】
　　複数社に依頼できる為、スムーズに売却できる可能性
　　複数社に依頼できる為、理想の価格で売れる可能性
　【デメリット】
　　複数社と連絡を取ることになる為、手間がかかる
　　報告義務がないため報告が受けられない
　　レインズ掲載義務がないためより広く告知されない
　　不動産業者が本気で販売活動しない可能性
　　専任・専属専任のみ扱う業者のサービスが受けられない
　【補足】
　　一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類が存在。
　　明示型とは、他に依頼した不動産会社を明らかにする契約方法。
　　非明示型とは、他に依頼した不動産会社を明らかにしない契約方法。


②専任媒介契約
　【メリット】
　　依頼先が１社である為、連絡の手間が軽い。
　　依頼先が１社である為、コントロールが簡単。
　　活動報告が受けられるので方針調整しやすい。
　　自己発見取引が可能。
　　不動産業者が本気で販売活動しやすい。
　【デメリット】
　　１社にしか依頼できない為、会社を慎重に選ぶ必要。
　　売主都合で契約を解除すると違約金が発生することがある。
　　一括査定などで高い査定額を信じ売れない価格で時間をロスする可能性もある。


③専属専任契約
　【メリット】
　　依頼先が１社である為、連絡の手間が軽い。
　　依頼先が１社である為、コントロールが簡単。
　　活動報告が頻繁に受けられるので方針調整しやすい。
　　不動産業者が最も本気で販売活動しやすい。
　【デメリット】
　　自己発見取引が不可。
　　１社にしか依頼できない為、会社を慎重に選ぶ必要。
　　売主都合で契約を解除すると違約金が発生することがある。
　　一括査定などで高い査定額を信じ売れない価格で時間をロスする可能性もある。